Оживление жилья

Московский рынок ремонтных услуг оценивается в полмиллиарда долларов и выше. Несмотря на такие обороты, он по-прежнему рынок нецивилизованный - нет ни четких критериев качества, ни надежных гарантий.

"Я обеспечен работой на ближайшие 250-300 лет, - говорит один из московских архитекторов, - Люди тратят на ремонт огромные деньги, поскольку вся недвижимость, которая продается, требует немыслимых дополнительных вложений".

Последние три года стоимость ремонтных работ постоянно росла и в этом году приблизилась к докризисному уровню, а по некоторым оценкам, его превысила. По мнению специалистов, рост стоимости самих ремонтных работ скоро прекратится. Но у строителей, занимающихся ремонтным бизнесом, нет никаких сомнений в перспективности этого рынка. Объем рынка будет расти, во-первых, за счет удорожания стройматериалов, а во-вторых, благодаря увеличению доли монолитных домов в общем объеме строительства - затраты на приведение квартир в этих домах в "жилой" вид намного больше стоимости отделки типовых "панелек".

Ежегодно в Москве строится более 60 тыс. квартир. Все ЭТО - квартиры-полуфабрикаты, которые без дополнительных вложений непригодны для жилья. Считается. что на оживление квартиры нужно потратить не меньше 2-5 тыс. долларов. По факту же москвичи тратят на доведение квартиры "до ума" в среднем около 10 тыс. долларов. Если учесть, что квартиры вторичного рынка тоже ремонтируются, а в элитные квартиры вкладываются суммы, сопоставимые с их ценой, то объем московского рынка отделочных работ составляет более 600 млн. долларов в год.

Своим размахом рынок ремонтно-строительных работ во многом обязан московскому стройкомплексу. По мнению специалистов, в России львиная доля ремонтных затрат идет на исправление ошибок проектировщиков и строителей, а также на ликвидацию недоделок. Низкое качество строительства давно уже стало притчей во языцех. Даже в дорогих новостройках сегодня встречаются волнистые стены и кривые потолки. К тому же вот уже несколько лет строителями продаются лишь "голые коробки" -квартиры без стяжки полов и с неоштукатуренными стенами.

Наиболее "затратные" квартиры - в монолитных домах, где нет не то что внутренних перегородок, но даже разводки электрики и сантехники. Доля таких домов на рынке постоянно растет; еще пару лет назад на монолиты приходилось не более 15 - 20% рынка новостроек, a сегодня уже 45%.

Специалисты по интерьерам классифицируют заказчиков в зависимости от той суммы, которую последние готовы потратить на ремонт, а точнее - на оплату услуг строителей вкупе со стоимостью общестроительных материалов (цемента, смесей, клея и пр.). Стоимость отделочных материалов (плитки, паркета, обоев) и сантехники в эту сумму не включается.

Первая группа заказчиков - это те, кому нужен косметический или так называемый частичный ремонт: переклеить обои, поменять сантехнику, обновить окна и т. д. Такие работы оцениваются в каждом случае отдельно, но не превышают 100 долларов за квадратный метр. В этот сегмент попадает большая часть квартир в панельных новостройках, а это не менее 20 тыс. квартир в год.

Вторая группа - это заказчики, готовые заплатить за ремонт порядка 100-170 долларов за метр. В этом случае можно рассчитывать на комплексную отделку эконом-класса: в стоимость ремонта войдет и небольшая перепланировка, и разводка электрики и сантехники, и укладка паркета. Эта группа - самая многочисленная, на нее приходится до 40% рынка ремонтных работ. Сюда входит оставшаяся часть квартир в панельных домах и половина всего вводимого жилья в монолитных новостройках.

В третьей группе - заказчики, которые готовы выложить за ремонт 170-250 долларов за квадратный метр. Принципиальное отличие от эконом-класса - более высокое качество работ, и в этом случае есть профессиональный дизайн-проект. В этот сегмент входит значительная доля квартир в монолитных домах (до 40%). Заказчики, входящие в эту группу, как правило, требуют четкого соблюдения строительных технологий и гарантий от строительной фирмы как минимум на год. К этой же группе относятся и желающие обзавестись эксклюзивным интерьером, они должны будут заплатить от 250 долларов за метр. В этом случае дизайнер в зависимости от сложности проекта решает, специалиста какой квалификации нужно пригласить и где его искать. "Среднестатистический человек не знает, чего он хочет. Для него критерий качества - сколько денег он потратил", - считает архитектор Александр Гликман.

В каждый из этих трех сегментов попадают также квартиры вторичного рынка. Здесь около 5% ремонтов приходится на эксклюзивный, остальные 95% распределяются равномерно между сегментами дешевой, "экономичной" и высококачественной отделки.

Дешевый косметический ремонт обычно делают кустари-одиночки и стихийно организованные бригады. Самые дешевые рабочие - узбеки и молдаване, чуть дороже - украинцы. Оплата рабочего из стран СНГ в пять-десять раз меньше, чем квалифицированного московского специалиста.

Ремонтами эконом-класса занимаются постоянные бригады и небольшие фирмы. Заказчик обычно имеет дело с бригадиром. А тот уже подбирает рабочих и формирует бригаду На "грязные" работы (демонтаж, вывоз мусора и т. д.) чаще нанимаются люди из ближнего зарубежья без опыта работы, к чистовым отделочным работам привлекают более квалифицированных специалистов. Большинство бригад работает без проекта. Для строителей это выгодно, поскольку отсутствие проекта удерживает заказчика от того, чтобы нанять новую бригаду, если старая его чем-то не устраивает.

Дорогой ремонт (от 170 долларов за метр) делают, как правило, строительные фирмы. В работах в основном заняты строители-москвичи с опытом работы и узкой специализацией (плиточники, электрики, сантехники). В ремонте с большим бюджетом архитектор - полноправный участник. Как правило, именно он рекомендует заказчику и строительную фирму, а потом следит за тем, как проект воплощается в жизнь. Стоимость услуг архитектора зависит от его известности, от степени проработанности проекта, от площади квартиры и колеблется в пределах 15-200 долларов за метр. Архитектурные бюро среднего уровня оценивают свои услуги в 30-50 долларов за квадратный метр, "мэтры" берут до 150-200 долларов за метр. В эту сумму входит не только детально проработанный дизайн-проект, но и архитектурный надзор, услуги по подбору материалов, разработка эскизов для индивидуальных элементов декора. А вот согласование перепланировки квартиры в межведомственной комиссии в оплату услуг архитектора не входит. Эта работа оплачивается отдельно и стоит от 800 до 2000 долларов.

Как показывает опыт, заказчики не всегда понимают, чем обусловлена разница в оплате труда рабочих. Зато это хорошо понимают сами интерьерщики. Все дело в мелочах. "Рабочим без опыта платят меньше не потому, что они не могут сделать хорошо. Они просто не знают, что значит - хорошо. Что паркет нужно класть под углом 45 градусов. Что дверные ручки нужно покрывать специальным малярным скотчем (который не оставляет следов), что существуют специальные стремянки, не царапающие паркет. Разница в оплате труда обычно отражает различия не только в качестве выполненных работ, но и в культуре производства", - считает руководитель компании A-Design Александр Устинов. Зачастую стремление заказчиков сэкономить на оплате труда рабочих приводит к тому, что за ремонт приходится платить дважды - сначала "дешевым" рабочим, потом высокооплачиваемым.

Рабочие из ближнего зарубежья и заказчики зачастую просто не могут понять друг друга. "Вхожу я как-то в квартиру проконтролировать, как идет процесс. Смотрю - в еще неустановленный умывальник за триста долларов налита вода, опущен кипятильник, и в нем варятся сардельки. Я слов от возмущения найти не могу, а рабочие в толк взять не могут, почему я так волнуюсь", - рассказывал один мой знакомый архитектор.

Интересно, что на рынке с годовым оборотом более полумиллиарда долларов отсутствуют не только брэнды, но и сколько-нибудь раскрученные марки. У заказчиков совершенно нет ориентиров, нет гарантий получить качество, адекватное заплаченным деньгам.

Почему так происходит? Во-первых, особенности ремонтного бизнеса таковы, что создавать крупную универсальную фирму со штатом специалистов обычно неэффективно и непроизводительно. "Получится неповоротливый монстр. Часть людей будет простаивать. В этом бизнесе лучше выживают небольшие мобильные структуры, которые при увеличении количества заказов могут просто нанять дополнительных специалистов со стороны", - считает дизайнер Алексей Бухарский.

Во-вторых, рынок отделочных работ является "серым". Почти все расчеты между заказчиками и строителями производятся наличными. Стихийные бригады вообще никак не регистрируются в государственных органах и не платят налогов. Строительным же фирмам невыгодно показывать свои реальные обороты.

Поэтому пока ремонтный рынок - стихийный, неорганизованный. Подобное положение дел характерно для молодых развивающихся рынков и обычно считается временным, болезнью роста. Но у архитекторов и строителей есть большие сомнения в том, что рынок ремонтных услуг в ближайшие годы изменится - пока это никому не выгодно.

Елена Новомлинская
Источник: Журнал "Эксперт" №23 (329)